La dynamique du couple TRI et SCS : une application au cas du secteur immobilier
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Thèmes abordés
Investissement immobilier, TRI Taux de Rendement Interne, SCS Société en Commandite Simple, SCI Société Civile Immobilière, VAN Valeur Actuelle Nette, rentabilité, flux de trésorerie, actualisation, évaluation des investissements, projet immobilier, rendement des capitaux propres, période de récupération, ROI Retour sur Investissement, finance d'entreprise, analyse financière, taux d'actualisation, valeur temps de l'argent, immeuble de placement, mise de fonds initiale, revenu attendu, gestion de patrimoine, optimisation fiscale, stratégie d'investissement, immobilier de placement, évaluation financière, projet d'investissement, durée de vie illimitée, indicateur de rentabilité, apport personnel, loyer, prix d'achat, DSCG Diplôme Supérieur de Comptabilité et de Gestion, cash flow, capitaux propres, plus-value, VNC Valeur Nette Comptable, bilan prévisionnel, IS Impôt sur les Sociétés, IR Impôt sur le Revenu, état financier, investissement, IP Indice de Profitabilité, profitabilité
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Résumé du document
Le marché de l'immobilier actuel, que ce soit celui des biens neufs ou anciens, semble être fluide et propice aux vendeurs et acquéreurs. En effet, des taux d'intérêt qui n'ont cessé de diminuer ces quelques années avant la guerre en Ukraine ont permis de se reloger ou d'acquérir un bien immobilier tout en bénéficiant d'un financement peu coûteux. (...) Avec la remise en cause de certaines stratégies d'investissement combinant la fiscalité de l'impôt sur les revenus et de l'impôt sur les sociétés par la Cour de cassation, les projets d'investissement concernant les immeubles anciens composés de plus de 10 appartements cherchent à combiner ces avantages à travers une forme sociale adéquate. L'immobilier d'investissement peut être défini comme un bien immobilier acheté dans le but de son usage commercial ou d'habitation et ne répondant pas aux besoins propres de l'investisseur en matière de logement. Le but de notre contribution est de déterminer la forme sociale adaptée dans le cadre d'un investissement immobilier souhaitant combiner les avantages de l'IR et de l'IS.
Sommaire
Revue de littérature sur la dynamique du couple Société en Commandite Simple (SCS) et Taux de Rentabilité Interne (TRI)
Cadre théorique sur la société en commandite simple
Le TRI et les décisions d'investissements en SCS
Méthodologie de l'étude de cas et analyse des résultats
Méthodologie de l'étude de cas
Application au cas d'un projet d'investissement immobilier
Analyse des résultats et discussions
Le TRI est le meilleur critère pour analyser un investissement immobilier dans le cadre d'une société en commandite simple
Le TRI d'un investissement immobilier en commandite simple est plus élevé que celui de ce même investissement dans une autre forme sociale
Implications théoriques et pratiques pour les investisseurs
Revue de littérature sur la dynamique du couple Société en Commandite Simple (SCS) et Taux de Rentabilité Interne (TRI)
Cadre théorique sur la société en commandite simple
Le TRI et les décisions d'investissements en SCS
Méthodologie de l'étude de cas et analyse des résultats
Méthodologie de l'étude de cas
Application au cas d'un projet d'investissement immobilier
Analyse des résultats et discussions
Le TRI est le meilleur critère pour analyser un investissement immobilier dans le cadre d'une société en commandite simple
Le TRI d'un investissement immobilier en commandite simple est plus élevé que celui de ce même investissement dans une autre forme sociale
Implications théoriques et pratiques pour les investisseurs
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Extraits
[...] Le TRI Le taux de rendement interne est le taux d'actualisation pour lequel la VAN s'annule. Dans ce cas, l'investissement initial est égal aux flux de trésorerie générés par le projet. Un projet sera accepté s'il est supérieur au taux d'actualisation du projet. Dans le cas contraire, il peut être refusé. Il peut être déterminé par interpolation linéaire ou directement à l'aide d'Excel. Ici, avec Excel on obtient un taux de rendement de 11,63%, il est supérieur au taux d'actualisation retenu Le projet peut tout à fait être retenu. [...]
[...] Il y a deux aspects lorsqu'on discute de stratégie en matière d'évaluation de projets d'investissement. Ne pas prendre en compte la stratégie lors de l'évaluation des projets d'investissement signifie qu'il n'est pas clair si et dans quelle mesure un projet d'investissement contribue aux objectifs stratégiques d'une entreprise. Un projet d'investissement qui ne peut apporter sa contribution aux objectifs stratégiques d'une entreprise ne sera jamais accepté. La stratégie doit donc être analysé de façon pertinente pour déterminer la forme sociale adéquate. [...]
[...] Flux de trésorerie Les flux de trésorerie représentent les transactions monétaires dans diverses activités. Les liquidités peuvent être collectées sur les marchés financiers et investies dans les opérations d'une entreprise, par exemple pour acheter des actifs réels. Il peut être généré par les opérations d'une entreprise, laissant plusieurs opportunités d'investir davantage l'argent gagné. Soit la totalité des liquidités générées par les opérations d'une entreprise peut être restituée aux actionnaires sous forme de dividendes, soit elle peut être réinvestie dans l'entreprise pour acheter des actifs réels supplémentaires, ou encore il peut s'agir d'un mélange des deux. [...]
[...] Les deux approches sont très efficaces dans les projets impliquant des projets d'investissement indépendants. Dans ce cas, les résultats des deux systèmes ne sont pas concurrents et peuvent facilement donner le bon choix aux investisseurs. Tel que défini, si la VAN est positive, le projet sera accepté. De même, lorsque le TRI est supérieur ou égal au taux de recouvrement requis, des projets d'expansion du patrimoine de l'entreprise sont acceptés. Face à deux projets mutuellement exclusifs, ces deux approches peuvent donner des résultats contradictoires. [...]
[...] On obtient donc pour chaque composant les valeurs suivantes : Montant Amortissement linéaire Immeuble 1 12% x = 130 000 130 000 / 35 = 4 714 Immeuble 2 x = 50 000 50 000 / 35 = 1429 Travaux gros ?uvres 48% x 1 = 518 400 / 25 = 14 811 Travaux Façade 15% x 1 = 162 000 / 25 = 4 628 Travaux Installations 10% x = 10 800 / 25 = 432 Travaux Agencements 10% x 1 = 10 800 / 25 = 432 TOTAL 000 41 143 ? Hypothèse 1 : Société soumise à l'IS Notre première hypothèse sera celle d'une société soumise à l'IS. L'ensemble des charges détaillées précédemment sont toutes déductibles fiscalement. Aucun retraitement extracomptable n'est donc à effectuer. Ainsi, le résultat comptable coïncide en tout point au résultat fiscal. [...]
